文|烟台之子 柳华芳 微信公号yantai24
前些日子，我们发布了一篇《济青高铁通车之时，就是济南衰落之日，烟威未来很微妙》，在各大平台引起了巨大反响，济南人一片批判和谩骂，烟台人和青岛人总体理性，但是，济南未来衰落依旧是高概率事件。
作为烟台人，我们今天说说烟台的未来，聊聊烟台发展之路，写给烟台本地生活的人们，也给在外工作和生活的烟台人。
未来烟台：南北突出，中部空心化，海岸线即将枯竭
纵览烟台规划图，我们可以清晰看到未来烟台的发展思路：
1、北部打通八角地区，连接蓬莱和开发区，形成蓬莱区和主市区的一体化。
烟台之子解读：蓬莱旅游强，开发区工业强大，北部的龙口是经济强县，加上蓬莱机场、德龙烟铁路加持，烟台北部的未来经济规模会远远超过南部，北部和南部的高端商业之争将是看点。
2、莱山南下，烟台新城在南部，形成莱山区、高新区、牟平区的最终一体化
烟台之子解读：过去，烟台人生活在半小时交通圈，随着家庭轿车的普及，未来烟台人将生活在一小时生活圈，莱山区、高新区、牟平区在同一个交通圈内。
高新区CBD正在加速建设，牟平区将迎来大量高新区人口的进驻，打通和连接南部三区的商贸圈，是非常必要的。莱山南部的挑战在于商业，到底吸纳什么样的商业，商业的承载力到底有多强，而高新区的挑战在于如何建设人性化、商业办公生活一体化的新区。
3、中部空心化是重大挑战
烟台之子解读：烟台中部的福山区、栖霞是危机四伏的地方，这两个地方是烟台水果之乡，是农业大区，但是，人口老龄化非常严重，十年之内，栖霞苹果将严重劳动力不足，这是一个世纪难题
4、经济、商业、住宅等过度密集在海岸线，海岸线资源接近枯竭
烟台之子解读：沿着滨海大道，一路南下，你会发现海岸线已经快建满了，而且住宅居多，这是未来的隐患。
试想一下，如果烟台威海建设一体化的湾区经济，那么，海岸线预留了足够的高端写字楼用地吗？尤其是牟平养马岛一带，卖给北京人大量海景房，却没有足够的写字楼配套，导致北京房主不会在烟台长期办公，形成候鸟式生活，经济后期拉动力严重不足。
而海岸线的海景房空置率可能是一个大问题，最后反向压迫烟台发展空间，卖房子，没留下人，将是无法贡献长期市场活力的。
环渤海高铁vs京沪二线，烟台蝶变的关键之路
山东是一个牛逼的省份，没有京津冀的政经中心，也没有江浙沪的金融商贸，也没有深圳的国家政策扶持和香港环境，硬生生地做到了超级强省，不得不佩服山东人民的勤劳和奋斗。
但是，对于烟台和青岛而言，卡脖子的是交通，尤其是烟台，5.5个小时到北京，加上北京市内交通，单程时间至少在6.5个小时，加上等车时间，可能一次出行要7个小时，这样一整天就快没了。
环渤海高铁、京沪二线都会走潍坊北站，然后，分支去青岛、烟台，烟台到北京、上海的时间将压缩到3.5小时左右，这个时间是大家可接受的商务效率。这两条高铁线路的天津-潍坊一段是共用的，所以，建设成本会省不少，建设时间也会省下很多。
根据媒体报道，环渤海高铁已经接近于全线通过审批，在最后几步了，应该很快了，毕竟环渤海高铁也连接东北，对振兴东北也是大好事。京沪二线不用太担心，因为一些线路是复用的，到时候连接一下就可以了，预计会比较顺利。
潍莱高铁正在紧张施工中，官方预计是2019年建成，届时济南-烟台就不用再绕道青岛了，时间上会节省至少一个小时。
当然，环渤海高铁和京沪二线打通之后，烟台有了连接京沪的快速通道，京沪和烟台之间的旅游潮、商务潮、返乡创业潮将会加速。这么短的时间，在外的烟台人就没有必要去雄安了，直接建设家乡更好。
软环境是大挑战，人才战争必须以人为本
我们在烟台注册公司，成立了烟台之子小团队，逐步熟悉烟台，逐步发展壮大，和本地朋友有了不少交流，对烟台创业环境有了一些认知。
传统行业和服务业的创业依旧是烟台创业青年们的主流，IT创业者越来越多，但比较分散，开发区、芝罘区、莱山区、高新区都有不少。
过于分散，同行业创业者往往难以形成交流互动，形成各自为战的局面，长期下去，无法形成产业氛围，也就无法形成产业带动力和生态价值。这是一个大挑战，各区不宜做太多同质化的孵化中心，不仅无法真正形成创业生态，反而造成产业分散化。
烟台之子的母体在北京，是搞互联网的，见证了中国互联网的十几年成长，深知软环境之重要，软环境也是最难搞的。
客观地说，烟台政府是很努力的，创造了优质的硬件环境和政策环境，但是，软环境建设是一项社会工程，并不是靠政府来构建的，政府更多起到扶持和画龙点睛的角色。
以高新区为例，高新区CBD正在如火如荼，规划了写字楼和商住公寓，周围也有住宅和别墅，实现了职住一体化，比过去的产业园要好很多。但是，高新区写字楼的商铺设计比较滞后，高新区办公人员大多在自己食堂就餐，而不是在餐饮商铺，这一点很不利于外来商业伙伴的融入。
北京回来一帮小伙子，要在高新区创新安家，房子是很便宜，可以写字楼大多是1000平米起卖，创业孵化小空间大多在犄角旮旯里，招人、聚餐、喝茶、沙龙都是不方便的。
高新区CBD缺少小微企业生存发展的一些空间，试想一下，大家为啥要离开北京回烟台，无非是房价和写字楼租金高，如果高新区的写字楼也难以承受得起，那大家还不如留在北京呢。
我们建议高新区政府改变一些思维，推进CBD写字楼底商的设计和开辟，让办公人员来更加市场化的商铺就餐、喝茶，带动商业人气，同时，为外来科技商业合作人气一些便利的饮食、活动空间。
当年，中关村为什么牛逼，因为互联网精英们不封闭，经常组织行业沙龙，互相学习，为年轻人提供学习交流空间，形成良性的、以人为本的行业氛围，进而形成了硅谷式的创业投资氛围。
在抢人大战的时代，如果软环境上不去，烟台很难抢到大规模高质量的创业者，会在城市竞争中彻底输给青岛，而青岛也可能形成产业吸虹效应，这是烟台政府需要重视的大问题。
关注烟台未来，聚焦创业创新，构建奋斗社群。