烟台蝶变之路:一条是环渤海高铁,一条是京沪二线,中部空心化是大风险,软环境是大挑战

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文|烟台之子 柳华芳 微信公号yantai24

前些日子,我们发布了一篇《济青高铁通车之时,就是济南衰落之日,烟威未来很微妙》,在各大平台引起了巨大反响,济南人一片批判和谩骂,烟台人和青岛人总体理性,但是,济南未来衰落依旧是高概率事件。

作为烟台人,我们今天说说烟台的未来,聊聊烟台发展之路,写给烟台本地生活的人们,也给在外工作和生活的烟台人。

未来烟台:南北突出,中部空心化,海岸线即将枯竭

纵览烟台规划图,我们可以清晰看到未来烟台的发展思路:

1、北部打通八角地区,连接蓬莱和开发区,形成蓬莱区和主市区的一体化。

烟台之子解读:蓬莱旅游强,开发区工业强大,北部的龙口是经济强县,加上蓬莱机场、德龙烟铁路加持,烟台北部的未来经济规模会远远超过南部,北部和南部的高端商业之争将是看点。

2、莱山南下,烟台新城在南部,形成莱山区、高新区、牟平区的最终一体化

烟台之子解读:过去,烟台人生活在半小时交通圈,随着家庭轿车的普及,未来烟台人将生活在一小时生活圈,莱山区、高新区、牟平区在同一个交通圈内。

高新区CBD正在加速建设,牟平区将迎来大量高新区人口的进驻,打通和连接南部三区的商贸圈,是非常必要的。莱山南部的挑战在于商业,到底吸纳什么样的商业,商业的承载力到底有多强,而高新区的挑战在于如何建设人性化、商业办公生活一体化的新区。

3、中部空心化是重大挑战

烟台之子解读:烟台中部的福山区、栖霞是危机四伏的地方,这两个地方是烟台水果之乡,是农业大区,但是,人口老龄化非常严重,十年之内,栖霞苹果将严重劳动力不足,这是一个世纪难题

4、经济、商业、住宅等过度密集在海岸线,海岸线资源接近枯竭

烟台之子解读:沿着滨海大道,一路南下,你会发现海岸线已经快建满了,而且住宅居多,这是未来的隐患。

试想一下,如果烟台威海建设一体化的湾区经济,那么,海岸线预留了足够的高端写字楼用地吗?尤其是牟平养马岛一带,卖给北京人大量海景房,却没有足够的写字楼配套,导致北京房主不会在烟台长期办公,形成候鸟式生活,经济后期拉动力严重不足。

而海岸线的海景房空置率可能是一个大问题,最后反向压迫烟台发展空间,卖房子,没留下人,将是无法贡献长期市场活力的。

环渤海高铁vs京沪二线,烟台蝶变的关键之路

山东是一个牛逼的省份,没有京津冀的政经中心,也没有江浙沪的金融商贸,也没有深圳的国家政策扶持和香港环境,硬生生地做到了超级强省,不得不佩服山东人民的勤劳和奋斗。

但是,对于烟台和青岛而言,卡脖子的是交通,尤其是烟台,5.5个小时到北京,加上北京市内交通,单程时间至少在6.5个小时,加上等车时间,可能一次出行要7个小时,这样一整天就快没了。

环渤海高铁、京沪二线都会走潍坊北站,然后,分支去青岛、烟台,烟台到北京、上海的时间将压缩到3.5小时左右,这个时间是大家可接受的商务效率。这两条高铁线路的天津-潍坊一段是共用的,所以,建设成本会省不少,建设时间也会省下很多。

根据媒体报道,环渤海高铁已经接近于全线通过审批,在最后几步了,应该很快了,毕竟环渤海高铁也连接东北,对振兴东北也是大好事。京沪二线不用太担心,因为一些线路是复用的,到时候连接一下就可以了,预计会比较顺利。

潍莱高铁正在紧张施工中,官方预计是2019年建成,届时济南-烟台就不用再绕道青岛了,时间上会节省至少一个小时。

当然,环渤海高铁和京沪二线打通之后,烟台有了连接京沪的快速通道,京沪和烟台之间的旅游潮、商务潮、返乡创业潮将会加速。这么短的时间,在外的烟台人就没有必要去雄安了,直接建设家乡更好。

软环境是大挑战,人才战争必须以人为本

我们在烟台注册公司,成立了烟台之子小团队,逐步熟悉烟台,逐步发展壮大,和本地朋友有了不少交流,对烟台创业环境有了一些认知。

传统行业和服务业的创业依旧是烟台创业青年们的主流,IT创业者越来越多,但比较分散,开发区、芝罘区、莱山区、高新区都有不少。

过于分散,同行业创业者往往难以形成交流互动,形成各自为战的局面,长期下去,无法形成产业氛围,也就无法形成产业带动力和生态价值。这是一个大挑战,各区不宜做太多同质化的孵化中心,不仅无法真正形成创业生态,反而造成产业分散化。

烟台之子的母体在北京,是搞互联网的,见证了中国互联网的十几年成长,深知软环境之重要,软环境也是最难搞的。

客观地说,烟台政府是很努力的,创造了优质的硬件环境和政策环境,但是,软环境建设是一项社会工程,并不是靠政府来构建的,政府更多起到扶持和画龙点睛的角色。

以高新区为例,高新区CBD正在如火如荼,规划了写字楼和商住公寓,周围也有住宅和别墅,实现了职住一体化,比过去的产业园要好很多。但是,高新区写字楼的商铺设计比较滞后,高新区办公人员大多在自己食堂就餐,而不是在餐饮商铺,这一点很不利于外来商业伙伴的融入。

北京回来一帮小伙子,要在高新区创新安家,房子是很便宜,可以写字楼大多是1000平米起卖,创业孵化小空间大多在犄角旮旯里,招人、聚餐、喝茶、沙龙都是不方便的。

高新区CBD缺少小微企业生存发展的一些空间,试想一下,大家为啥要离开北京回烟台,无非是房价和写字楼租金高,如果高新区的写字楼也难以承受得起,那大家还不如留在北京呢。

我们建议高新区政府改变一些思维,推进CBD写字楼底商的设计和开辟,让办公人员来更加市场化的商铺就餐、喝茶,带动商业人气,同时,为外来科技商业合作人气一些便利的饮食、活动空间。

当年,中关村为什么牛逼,因为互联网精英们不封闭,经常组织行业沙龙,互相学习,为年轻人提供学习交流空间,形成良性的、以人为本的行业氛围,进而形成了硅谷式的创业投资氛围。

在抢人大战的时代,如果软环境上不去,烟台很难抢到大规模高质量的创业者,会在城市竞争中彻底输给青岛,而青岛也可能形成产业吸虹效应,这是烟台政府需要重视的大问题。

烟台之子

关注烟台未来,聚焦创业创新,构建奋斗社群。

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